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產業(yè)園核心開發(fā)盈利模式，一般而言分為六類：傳統(tǒng)地產開發(fā)模式、產業(yè)綜合開發(fā)模式、專業(yè)服務運營模式、“產業(yè)+投資”運作模式、“并購+退出”運作模式、產業(yè)運營服務模式。以下分別對六類產業(yè)園開發(fā)盈利模式進行詳細分析。

一、傳統(tǒng)地產開發(fā)模式

傳統(tǒng)地產開發(fā)模式是指開發(fā)商以二級開發(fā)為主，建設標準化或定制化的園區(qū)物業(yè)，以租賃、出售或合資等方式進行經營和管理，最后獲取開發(fā)利潤的模式。從本質上講，傳統(tǒng)地產開發(fā)模式與住宅開發(fā)并無太大差別，因此成為眾多資本進入產業(yè)地產主要選擇的商業(yè)模式。

此類運作模式的典型代表為聯(lián)東U谷。聯(lián)東U谷專注園區(qū)產業(yè)運營、服務中小制造企業(yè)，以產業(yè)綜合體和總部基地為主，涵蓋獨棟辦公、研發(fā)中試、標準廠房等產品形態(tài)。這些物業(yè)產品小而精，更多為中小企業(yè)量身定制，具有較高的實用性。已在全國40多個城市投資運營產業(yè)園區(qū)超過210個，引進制造業(yè)企業(yè)和科技型企業(yè)超過11000家。

在傳統(tǒng)地產開發(fā)模式下，開發(fā)商可通過以下三種方式盈利：

(1)物業(yè)出售獲取銷售利潤。由于產業(yè)地產前期開發(fā)投資巨大，而我國缺乏通暢的產業(yè)地產融資渠道，地產開發(fā)商必須提高物業(yè)出售比例以迅速回籠資金，與國際產業(yè)地產開發(fā)商相比，我國的地產開發(fā)商物業(yè)出售比例偏高。

(2)物業(yè)出租獲取租金收益。由于我國工業(yè)用地政策有很強的區(qū)域性，很多地方規(guī)定，工業(yè)用地上的物業(yè)產權不能分單元、分層或分棟出讓，從而限制住了物業(yè)出售的獲利通道，開發(fā)商不得不持有并出租物業(yè)，以獲取穩(wěn)定的租金，持有物業(yè)雖然資金回收較慢，但能使開發(fā)商獲得物業(yè)增值收益。

(3)提供增值服務獲利。在專業(yè)分工越來越細化的時代，企業(yè)對人力資源、金融投資、科技信息等專業(yè)化、增值型服務的需求越來越多，基礎性物業(yè)服務已經不能滿足企業(yè)的需求。為入駐企業(yè)提供所需的基礎配套服務和增值服務，有助于提升園區(qū)招商能力的同時，也蘊藏著較大利潤空間。

二、產業(yè)綜合開發(fā)模式

產業(yè)綜合開發(fā)模式是指開發(fā)商除一二級開發(fā)外，更多為政府提供以產業(yè)規(guī)劃、服務與導入等方面的服務。在規(guī)定的合作年限內，開發(fā)商負責園區(qū)的土地平整、道路管廊等基礎設施建設工作;學校、醫(yī)院、文化、體育公共設施建設及運營管理工作;產業(yè)規(guī)劃、項目招商、宣傳推廣等產業(yè)發(fā)展服務工作;空間規(guī)劃、建筑設計、物業(yè)管理、公共項目維護等基礎性服務工作等。與此同時，開發(fā)商以園區(qū)內所新產生收入的地方政府留成部分的一定比例作為投資回報，如新產生的土地出讓金、稅后、非稅收入及專項資金等。合作期限結束后，開發(fā)商將園區(qū)的基礎設施、公共設施產權及經營權無條件移交給地方政府。

此類運作模式的典型代表為華夏幸福。華夏幸福是中國領先的產業(yè)新城運營商，在產業(yè)新城開發(fā)與運營中，華夏幸福充分發(fā)揮產業(yè)平臺的優(yōu)勢，整合各方產業(yè)資源，對接地方政府，除了一二級開發(fā)外，更為政府提供以產業(yè)規(guī)劃、服務與導入方面的服務。通過一系列的操作，從前期開發(fā)及后續(xù)運營的方面受益均等獲得，成功把短期的一次性房地產開發(fā)轉變成長期且可持續(xù)的園區(qū)運營。目前該公司運營產業(yè)新城已布局于長三角、珠三角、中原城市群、成渝城市群及長江中游城市群等區(qū)域。2019年，華夏幸福實現(xiàn)銷售額1451.59億元，資產規(guī)模超4500億元。

在產業(yè)綜合開發(fā)模式下，開發(fā)商可通過以下三種方式盈利：

(1)一級開發(fā)獲利。開發(fā)商代替政府從事區(qū)域一級開發(fā)如九通一平、公共設施建設等，可以獲得土地出讓收入或獲得相關開發(fā)建設費用的政府利息收益。

(2)招商引資返還收入。園區(qū)招商引資返還收入，即園區(qū)新增固定資產投資額或新增財政收入的一定比例返還。

(3)配套房地產開發(fā)收入。開發(fā)商獲取配套房地產用地進行二級開發(fā)，通過銷售房產而獲利。房地產開發(fā)銷售收入已成為產業(yè)綜合開發(fā)模式下的重要收入來源，如2019年，華夏幸福房地產開發(fā)簽約銷售額1027.94億元，占比70.8%。

三、專業(yè)服務運營模式

專業(yè)服務運營模式是指開發(fā)商除一二級開發(fā)外，提供更完善的規(guī)劃、招商、物業(yè)、企業(yè)外包等專業(yè)增值服務。開發(fā)商向園區(qū)服務運營商轉型，從開發(fā)到運營、從增量到存量、從載體到服務，通過提供人才、金融、技術、信息、市場、商務、政策等增值性服務，建立產業(yè)配套服務體系，打造以企業(yè)為核心的良好產業(yè)生態(tài)環(huán)境。

此類運作模式的典型代表為億達中國。億達中國已從初級階段租售服務到行政服務的階段，再從BOT模式的定制階段到全產業(yè)鏈的整合服務，直至今天的保姆式服務，其成功將園區(qū)開發(fā)和運營職能剝離，進而更專注以招商運營、物業(yè)管理、增值服務等輕資產運營的專業(yè)服務模式。億達中國深耕大連、武漢，重點布局京津冀、長三角、大灣區(qū)、中西部及其他經濟活躍區(qū)，先后開發(fā)和運營了40多個商務園項目，積累了豐富的商務園區(qū)開發(fā)運營和服務管理經驗，形成了獨特的商業(yè)模式和產業(yè)優(yōu)勢。億達中國于2014年在香港聯(lián)交所主板上市。

在專業(yè)服務運營模式下，開發(fā)商可通過以下二種方式盈利：

(1)一二級開發(fā)獲利。隨著輕資產運營的成熟，資源、客戶、品牌不斷累積，通過成功的項目運營贏取當?shù)卣爱a業(yè)客戶良好口碑。而產業(yè)園區(qū)是個復雜系統(tǒng)，不具備足夠體量的土地儲備和可供租售物業(yè)，是沒有話語權和主導權的，因此服務運營商在以輕資產方式增加盈利點，降低經營風險的同時，也可通過一二級土地開發(fā)獲利。

(2)提供專業(yè)增值服務獲利。專業(yè)服務運營模式可以較小資金和較低風險實現(xiàn)園區(qū)規(guī)?；季?，可以快速新增可協(xié)同園區(qū)而實現(xiàn)規(guī)模效應，同時還易于培育新的增值服務營收增長點。

四、“產業(yè)+投資”運作模式

“產業(yè)+投資”運作模式是指開發(fā)商除一二級開發(fā)外，同時還對園區(qū)內企業(yè)進行投資入股的業(yè)務模式。開發(fā)商不僅將資金投向產業(yè)地產，一般還會參與募集成立產業(yè)園投資基金，同時將資金投向具有市場前景的創(chuàng)新企業(yè)。這種方式有利于吸引大批創(chuàng)新企業(yè)入駐產業(yè)園，而同時股權投資也能在未來實現(xiàn)資本增值。

此類運作模式的典型代表為張江高科。張江高科提出以“科技投行”為戰(zhàn)略發(fā)展方向，著力打造新型產業(yè)地產營運商、面向未來高科技產業(yè)整合商和科技金融集成服務商的“新三商”戰(zhàn)略。張江高科大力推動產業(yè)投資，重點實現(xiàn)從天使、VC、PE到并購的全階段投資布局，針對不同企業(yè)在不同時期的融資需求，公司以直接投資、參股基金投資、管理基金投資等多種方式精準投資。2018年張江高科營業(yè)收入11.48億元，其中投資收入貢獻接近40%，利潤貢獻超過50%，強化了投資在營收和利潤貢獻中的重要地位。

在“產業(yè)+投資”運作模式下，開發(fā)商可通過以下三種方式盈利：

(1)產業(yè)園運作盈利。產業(yè)園業(yè)務仍為開發(fā)商主要業(yè)務之一，與傳統(tǒng)地產開發(fā)模式和產業(yè)綜合開發(fā)模式類似，開發(fā)商也可通過出讓產業(yè)園土地、租售物業(yè)獲得收益。

(2)投資回報盈利。開發(fā)商充分發(fā)揮對入駐企業(yè)熟悉的優(yōu)勢，采用投資基金或物業(yè)入股的方式對成長型企業(yè)進行孵化培育，形成既當“房東”又當“股東”的模式，待企業(yè)成長上市或并購后獲得資本增值。

(3)基金管理收入。開發(fā)商參與管理發(fā)行的投資基金，作為GP(一般合伙人)或其股東，可以獲得基金管理費和業(yè)績提成方面的相關收益。

五、“并購+退出”運作模式

“并購+退出”運作模式是指先收購被低估的核心物業(yè)資產，然后進行運營管理提升，實現(xiàn)物業(yè)資產升值，隨后通過出售、ABS、REITS等多種模式實現(xiàn)退出。投資方一般通過基金募集資金，然后收購物業(yè)后改善運營管理，當物業(yè)能產生穩(wěn)定的現(xiàn)金流時，通過出售、ABS、REITS等方式進行資本化運作實現(xiàn)退出，完成一輪資本循環(huán)而進入下一輪投資。新加坡凱德集團正是如此，構建了一個以基金實現(xiàn)投資而通過REITS價值變現(xiàn)的穩(wěn)定收益模式。

此類運作模式的典型代表為黑石集團。黑石集團是全世界最大的獨立另類資產管理機構之一，旗下的房地產基金成立于1992年，經過20多年的擴張，已經成為世界最大的房地產私募股權公司。黑石房地產投資基金核心投資理念是：買入、修復、賣出。也就是先收購有潛力、被低估的核心物業(yè)資產;然后迅速解決其所面臨核心問題，改善管理水平，提升運營能力，實現(xiàn)物業(yè)資產升值;而一旦問題解決，黑石會在最佳時機套現(xiàn)，將其出售給保險公司、REITS公司或主權基金等長期投資人。在英國倫敦奇斯威克園區(qū)的操作中，黑石于2011年初以4.8億英鎊買下，經過“買入-修復-賣出”之后，于2014年1月以8億英鎊賣給中投，凈賺了52%的收益。

在“并購+退出”運作模式下，投資方可通過以下二種方式盈利：

(1)物業(yè)租賃收益。無論是收購物業(yè)還是新建物業(yè)，都要進行運營管理提升，將物業(yè)出租，賺取穩(wěn)定的現(xiàn)金流。其中，較高的物業(yè)出租率是獲取穩(wěn)定租金的基礎，也是物業(yè)資產升值進行資本化運作的基礎。

(2)物業(yè)資本化增值收益。一般而言，通過物業(yè)租賃需要10年左右的時間回收成本，為提高資金周轉速度以實現(xiàn)快速滾動開發(fā)，必須對成熟的物業(yè)進行資本化運作，通過出售、ABS、REITS等多種模式，不僅可以縮短資金回收期，還能使投資方獲得額外的物業(yè)增值收益。

六、產業(yè)運營服務模式

產業(yè)運營服務模式是指運營方因具有大量產業(yè)資源，結合地方政府招商引資需求，進行創(chuàng)業(yè)空間或產業(yè)基地的建設和運營管理的模式。這一模式比較適合投資機構和產業(yè)集團。如投資機構主業(yè)是投資，對某些產業(yè)有著深入研究，同時每年都會投資一定數(shù)量企業(yè)，還有機會接觸到大量優(yōu)質企業(yè)，而這些產業(yè)資源正好可以滿足地方政府強烈的招商引資核心訴求。常規(guī)模式是地方政府以低價或免費給予運營方一定空間的物業(yè)，運營方以加速器、孵化器或眾創(chuàng)空間等名義來尋找企業(yè)入駐，而企業(yè)入駐繳納的租金則全部由運營方享有。拓展模式是運營方以產業(yè)基地或創(chuàng)新基地等名義直接進行產業(yè)園的開發(fā)、建設和運營，包含產業(yè)園規(guī)劃建設、企業(yè)招商入駐、專業(yè)運營服務等業(yè)務環(huán)節(jié)。

此類運作模式的典型代表為力合科創(chuàng)。力合科創(chuàng)集團重點布局高新科技領域，投資覆蓋了天使、VC 、PE、定增、并購等全階段，在國內重點城市建立了8個創(chuàng)新基地、15個孵化器，與研究院共同在北美、歐洲等地建立了6大海外創(chuàng)新中心。經過20年的發(fā)展，力合科創(chuàng)集團累計孵化服務企業(yè)2500多家，培育上市公司22家、新三板掛牌企業(yè)50多家以及眾多明星科技項目。2018年力合科創(chuàng)最核心的園區(qū)載體銷售收入，金額達到了5.12億元，占到當年營業(yè)收入的56.33%。2019年10月，上市公司通產麗星(002243.SZ)全資收購力合科創(chuàng)過會，力合科創(chuàng)作價55億裝入上市公司，成功實現(xiàn)了自身的資本化運作。

在專業(yè)服務運營模式下，運營方可通過以下二種方式盈利：

(1)物業(yè)租售收益。運營方以加速器、孵化器、眾創(chuàng)空間、產業(yè)基地或創(chuàng)新基地等名義，免費或低價獲得物業(yè)所有權或使用權，進行企業(yè)招商入駐，然后租售給入駐企業(yè)，獲得租金回報或銷售收入。

(2)配套房地產開發(fā)收入。與其他模式類似，運營方獲取配套房地產用地進行二級開發(fā)，通過銷售房產而獲利。