五大待解問題

隨著行業(yè)不斷的發(fā)展，在實現(xiàn)跨越發(fā)展的同時，產(chǎn)業(yè)園的諸多問題也日漸顯露出來。目前來說有五大核心矛盾。

第一個矛盾，是供給側與需求側的矛盾。目前的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)行業(yè)在供給側和需求側的矛盾有兩大方面：土地和客戶。土地方面，一邊是一二線城市核心土地供給嚴重不足，另一邊則大量工業(yè)用地辦公廠房閑置休眠?？蛻舴矫?，企業(yè)在總價、區(qū)位、定位、規(guī)劃、配套、服務、孵化等方面的需求遲遲難以得到滿足，供需嚴重錯位，拍腦袋型園區(qū)大行其道，缺乏市場調(diào)研和產(chǎn)業(yè)研究，不問客戶、市場和產(chǎn)業(yè)要什么，只問老板、領導和政府要什么。

第二個矛盾，是企業(yè)增長節(jié)奏與客戶增長節(jié)奏的矛盾。以很多典型的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)上市公司為例，由于資本市場投資者要求公司業(yè)績上漲的訴求，以及高成本融資驅(qū)動的業(yè)績膨脹怪圈，導致企業(yè)往往快馬加鞭圈地上項目，硬性規(guī)定區(qū)域公司增長率和去化率；但另一方面，是實體產(chǎn)業(yè)客戶的增長緩慢，相比于1-3年的產(chǎn)業(yè)載體供給周期，實體產(chǎn)業(yè)客戶往往需要8-10年的成長周期，這種企業(yè)增長節(jié)奏和客戶增長節(jié)奏的矛盾無法調(diào)和，只能以節(jié)奏的合理謹慎把控為首要對策。

第三個矛盾，是企業(yè)擴張需求與區(qū)域差異性的矛盾。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)在一兩個園區(qū)建設成功、引入外界戰(zhàn)略資本以及在資本市場上市后，往往會走向?qū)ν鈹U張的道路，這種對外擴張的需求，會與各地的區(qū)域差異性形成劇烈的矛盾。

第四個矛盾，是行業(yè)發(fā)展趨勢與產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟處境艱難趨勢的矛盾。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)要發(fā)展必須依賴產(chǎn)業(yè)客戶的活躍繁榮，但是中國經(jīng)濟深度調(diào)整和產(chǎn)業(yè)發(fā)展步履維艱的趨勢也是定局，二者難以調(diào)和的矛盾，將會在以后越發(fā)激烈。

第五個矛盾，是企業(yè)發(fā)展需求與人才供給不足的矛盾。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是一個典型的人指揮資本的行業(yè)，其中的復合型產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)人才，需要其具備經(jīng)濟研判、招商引資、服務管理、多樣化談判、金融對接、風險控制、需求發(fā)現(xiàn)、資源掌控等多方面復合型能力，但這種人才培養(yǎng)周期較長，市場上較為短缺。

如何解決？

遴選優(yōu)質(zhì)項目，合理利用土地

投資項目的選定應根據(jù)園區(qū)所處的地理位置、根據(jù)現(xiàn)有的基礎設施條件、根據(jù)現(xiàn)有的產(chǎn)業(yè)配套情況、根據(jù)現(xiàn)有的各種資源（自然、人文、土地、環(huán)境）去偽存真，集中精力抓有效項目，抓大項目。在土地資源有限的情況下，產(chǎn)業(yè)園要首先把好項目引進關。適當提高準入“門檻”,不但不會影響投資項目的引進，實際上有利于招商，尤其是有利于高質(zhì)素項目的集聚。另外，真正實行供地量與投資額、科技含量、企業(yè)增長潛力以及建筑密度、容積率等指標掛鉤，防止多占少用、浪費土地資源。

打造全產(chǎn)業(yè)鏈創(chuàng)新生態(tài)系統(tǒng)

產(chǎn)業(yè)園區(qū)運營必須由經(jīng)濟發(fā)展趨勢、科學規(guī)劃、創(chuàng)新開發(fā)投資模式、形成產(chǎn)業(yè)集聚、構建產(chǎn)業(yè)生態(tài)的路徑發(fā)展，強化科創(chuàng)產(chǎn)業(yè)孵化，加強園區(qū)運營服務動力，實現(xiàn)長期的園區(qū)藍圖規(guī)劃。全產(chǎn)業(yè)鏈創(chuàng)新生態(tài)系統(tǒng)就是通過創(chuàng)新為手段，圍繞創(chuàng)新鏈、產(chǎn)品鏈、服務鏈、資源鏈、價值鏈五大核心鏈條，通過創(chuàng)新科學、合理的機制，營造產(chǎn)業(yè)良好的創(chuàng)新生態(tài)系統(tǒng)。

全產(chǎn)業(yè)鏈創(chuàng)新生態(tài)系統(tǒng)可以在產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)實現(xiàn)單一產(chǎn)業(yè)鏈、多個產(chǎn)業(yè)鏈融合協(xié)調(diào)、產(chǎn)業(yè)鏈與區(qū)域資源要素及全球產(chǎn)業(yè)鏈的多層次、多維度、多層面的鏈接融合，從而不僅創(chuàng)建產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)利于產(chǎn)業(yè)發(fā)展的生態(tài)環(huán)境，也實現(xiàn)了園區(qū)與外部，甚至全球市場、要素、資源之間的“循環(huán)生態(tài)”。這不僅解決了長期以來困擾我國產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展的“產(chǎn)業(yè)環(huán)保”問題，也為新的發(fā)展時期產(chǎn)業(yè)園區(qū)的建設運營創(chuàng)造了可以試驗、示范、復制的模式。

配套設施服務，成為吸引優(yōu)質(zhì)企業(yè)的優(yōu)勢競爭力

隨著經(jīng)濟的發(fā)展，園區(qū)的基礎服務已經(jīng)不能滿足企業(yè)的需求，很多企業(yè)對園區(qū)的生態(tài)環(huán)境提出來更多的需求。園區(qū)為入駐企業(yè)提供豐富管理服務、創(chuàng)新協(xié)助服務等形式，為企業(yè)提供完善配套設施和良好的生存發(fā)展環(huán)境。園區(qū)完善配套設施和服務，應基于園區(qū)與企業(yè)協(xié)作發(fā)展的基礎上，提升員工的生活質(zhì)量，為園區(qū)創(chuàng)造更大的價值。

對于不同定位的園區(qū)來說，企業(yè)所需求的服務內(nèi)容會不同。園區(qū)可以組建專業(yè)化的公共服務平臺，為園區(qū)企業(yè)及人的實際需求提供相應的針對性的有效服務。例如金融服務、技術服務、海外資源對接服務、物業(yè)服務、財政補貼服務、管理咨詢服務、生活配套性服務等，獲取咨詢性、服務性收入。平臺服務作為園區(qū)企業(yè)的中介橋梁，讓企業(yè)與不同機構進行有效對接，協(xié)助入園企業(yè)解決一系列需求。

園區(qū)的開發(fā)運營是一個投入大、回報周期長、風險大的行業(yè)，傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)模式并不能轉(zhuǎn)變園區(qū)虧損的狀態(tài)。因此隨著園區(qū)開發(fā)建設和運營發(fā)展的逐漸成熟，園區(qū)的盈利模式將從“土地租賃”單一模式，向“增值服務+產(chǎn)業(yè)投資+物業(yè)租賃”等多元化方向轉(zhuǎn)型，促使園區(qū)逐漸走向高質(zhì)量發(fā)展階段。

總體來說，產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展貫徹落實“強化協(xié)作，突出管理”的理念，在運營服務上發(fā)揮園區(qū)的功能，在決策和管理上與國家、區(qū)域、產(chǎn)業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略相互融合，建立“產(chǎn)業(yè)集聚化、服務企業(yè)化、管理多元化”的產(chǎn)業(yè)運營模式，從而實現(xiàn)經(jīng)濟持續(xù)、健康、穩(wěn)定發(fā)展。